Quando a requalificação urbana promove a ressignificação humana
O painel “A Engenharia que Transforma as Cidades”, realizado durante o Encontro Técnico da ANEAC, em Recife, no último dia 24, partiu de experiências do mercado imobiliário para chegar a uma discussão mais ampla sobre a relação entre moradia, cidade e qualidade de vida. Ao longo do debate, arquitetura, engenharia, avaliação, financiamento e desenvolvimento imobiliário apareceram como partes de um mesmo processo, no qual a qualidade de um projeto já não pode ser medida apenas pelo que existe dentro da unidade residencial.
A discussão ganhou contornos muito diferentes nas apresentações da MRV e da VCA, empresas que não se comparam em porte ou trajetória. Fundada em 1979, a MRV se apresenta como a maior construtora da América Latina, atua em mais de 80 cidades de 22 estados e informa ter superado 550 mil chaves entregues. Já a VCA nasceu em Vitória da Conquista, em 2017, e ainda percorre uma trajetória de nove anos, marcada por uma rápida expansão no mercado nordestino.
O interesse em aproximar essas duas experiências não está, portanto, em colocá-las no mesmo patamar. Está em perceber como, em escalas distintas, ambas chegaram a uma questão semelhante. Se a moradia precisa se adaptar ao orçamento, às novas formas de viver e às transformações das cidades, o projeto também precisa olhar para aquilo que acontece fora de suas paredes.
Quando a moradia passa a produzir cidade
Camila Fiuza, diretora de Desenvolvimento Imobiliário da MRV, apresentou o Cidade Sete Sóis, conceito de bairros planejados organizado em sete pilares. Viva Verde, segurança, desenvolvimento urbano, mobilidade e acessibilidade, comodidades, boa vizinhança e tecnologia formam uma estrutura que procura articular moradia, infraestrutura, áreas verdes, serviços e integração com o entorno.
Em Pirituba, na capital paulista, essa visão assume uma dimensão que ajuda a compreender a escala da companhia. O projeto ocupa uma área de aproximadamente 1,7 milhão de metros quadrados, prevê cerca de 11 mil moradias para uma população estimada em 30 mil pessoas e reserva aproximadamente 750 mil metros quadrados para áreas verdes. A implantação inclui espaços públicos, comércio, mobilidade e novas conexões urbanas, numa operação pensada para se desenvolver ao longo de vários anos.
Mais do que os números, Camila procurou mostrar como determinadas escolhas de arquitetura e urbanismo interferem na experiência cotidiana. Permeabilidade visual, fachadas voltadas para espaços públicos, calçadas, áreas verdes e a decisão de não transformar toda divisa em um muro apareceram como exemplos de soluções que podem qualificar um território sem que qualidade signifique simplesmente acrescentar mais itens ao empreendimento.
Ao resumir esse raciocínio, ela defendeu que parte das respostas deve ser procurada mais “no viver e não no construir”. A ideia desloca a análise do objeto imobiliário para a forma como ele será utilizado. O projeto deixa de ser apenas o conjunto de edificações que ocupará determinada área e passa a incluir a relação entre essas edificações, as ruas, os serviços, os espaços de encontro e a cidade existente.
Os sete pilares do Sete Sois.
Essa mudança também envolve uma discussão sobre acesso à qualidade urbana. Elementos como paisagismo estruturado, áreas de convivência, mobilidade, presença de serviços e integração entre empreendimento e entorno foram, durante muito tempo, utilizados pelo mercado como diferenciais de produtos de maior padrão. No Cidade Sete Sóis, a MRV busca levar parte desses atributos a segmentos econômicos e médios, aproximando planejamento urbano e habitação de uma forma que não se limita à entrega da unidade.
A questão é relevante porque permite separar qualidade urbana de luxo. Calçadas largas, áreas verdes utilizáveis, espaços de convivência, fachadas ativas, mobilidade e proximidade de serviços interferem diretamente na vida cotidiana. O próprio Selo Casa Azul + CAIXA considera, entre seus critérios de qualidade urbana, a integração com a malha existente, acesso a comércio e serviços, transporte, lazer, áreas verdes e infraestrutura básica.
A VCA chegou ao mesmo debate por uma experiência distinta. Jardel Couto apresentou a perspectiva de uma companhia jovem diante da pressão dos custos de construção, do preço da terra e da capacidade de pagamento das famílias. Em determinados produtos, explicou, a necessidade de manter o imóvel financeiramente viável tem levado à redução das áreas privativas. A questão passa a ser o que fazer para que essa redução não resulte automaticamente em uma experiência de morar também menor.
A estratégia apresentada por Jardel passa pelo fortalecimento das áreas compartilhadas e de serviços. Durante o painel, ele destacou piscinas com raia de 25 metros, academias, espaços de convivência e outras estruturas oferecidas pela companhia. Segundo ele, a piscina de 25 metros tornou-se uma característica recorrente dos projetos da VCA. Empreendimentos divulgados pela empresa confirmam a presença desse tipo de equipamento ao lado de academias, lavanderias, micromercados e outras facilidades.
O aspecto mais relevante, porém, não está na lista de equipamentos, mas no raciocínio que antecede a escolha. Jardel questionou uma lógica centrada exclusivamente em metragem, quantidade de quartos e custo por metro quadrado e propôs partir também da forma como aquela família vive, do que deseja e de onde pretende estar no futuro.
“Casa é uma necessidade, mas o seu jeito é uma conquista”, afirmou durante a apresentação.
Nesse sentido, a contribuição da VCA não está na escala territorial da MRV, nem pretende reproduzi-la. Está em outra dimensão da mesma transformação. Se a área privativa precisa se ajustar ao orçamento, o projeto pode procurar preservar qualidade de vida por meio de convivência, lazer e serviços compartilhados. A unidade diminui, mas a experiência não precisa diminuir na mesma proporção.
Uma das passagens mais interessantes do painel surgiu quando a discussão chegou ao momento anterior à obra, quando aquilo que o empreendedor imagina ainda não existe para ser visto.
Camila descreveu a diferença entre o olhar de quem passou anos construindo um conceito e o olhar do profissional chamado a avaliar a área naquele momento. Para quem concebe o projeto, ruas, edifícios, paisagismo, comércio e moradores já fazem parte de uma imagem de futuro. Ao lembrar uma avaliação feita numa fase inicial, ela resumiu essa sensação dizendo que já conseguia enxergar o que aquele lugar poderia se tornar, enquanto o avaliador precisava trabalhar com aquilo que efetivamente existia diante dele.
A passagem trouxe o sonho para dentro de uma discussão essencialmente técnica. Não o sonho como justificativa para qualquer empreendimento, mas como a ideia inicial que antecede projetos capazes de modificar um território. Empresas diferentes nascem de propósitos, apostas e hipóteses sobre o futuro. O projeto Sete Sóis precisou existir como conceito antes de existir como bairro. Uma empresa jovem como a VCA também constrói sua expansão a partir de uma determinada leitura sobre comportamento, produto e experiência do consumidor.
O problema é que visão de futuro não pode ser confundida com realidade presente. É justamente nessa passagem que arquitetura, engenharia, avaliação e financiamento assumem funções decisivas. A arquitetura organiza espaços, usos e relações. A engenharia transforma essas escolhas em soluções de infraestrutura, custo e execução. A avaliação precisa identificar fundamentos técnicos e mercadológicos para aquilo que ainda está em processo de formação.
A interação com os profissionais da CAIXA aprofundou essa questão. Marcelo Bulhões, engenheiro da Caixa, lembrou um trabalho realizado no início de sua atuação em Pernambuco, quando precisou analisar um grande projeto numa região ainda pouco urbanizada. Naquele momento, segundo relatou, o que encontrou tinha praticamente características de uma fazenda, com poucas referências de mercado e sem a infraestrutura, o comércio e os serviços que surgiriam posteriormente.
Com o desenvolvimento do empreendimento e a ocupação do entorno, a região passou a produzir novas referências, inclusive para futuras avaliações. O relato mostrou como a cidade construída altera o próprio mercado que, anos antes, precisava estimar seu potencial com poucas evidências disponíveis. Bulhões descreveu esse processo como um sistema que se retroalimenta.
É nesse intervalo entre a visão e a comprovação que o papel técnico da CAIXA ganha relevância. No Apoio à Produção, os empreendimentos passam por análises de viabilidade econômico-financeira, negocial e jurídica. A contratação exige projeto aprovado, licenças aplicáveis, viabilidade das concessionárias e infraestrutura interna e externa, enquanto a liberação de recursos durante a obra ocorre após medições realizadas pela engenharia.
O profissional da CAIXA está, portanto, numa posição particular dentro desse processo. Precisa compreender o potencial de transformação de um projeto sem tratar expectativa como resultado garantido. O futuro imaginado pelo empreendedor precisa ser traduzido em projeto, premissas, risco, infraestrutura, valor e capacidade de execução. É nesse trabalho que uma ideia começa a adquirir condições concretas para se tornar cidade.
Quando transformar o espaço transforma a vida
A aproximação entre as experiências apresentadas pela MRV e pela VCA fica mais clara quando o olhar se desloca das empresas para as pessoas. A escala dos projetos, os modelos de negócio e as estratégias são distintos, mas a discussão converge para uma questão comum. A qualidade da moradia não termina mais necessariamente na área privativa.
No caso da MRV, essa ampliação aparece na tentativa de transformar grandes áreas em bairros com mobilidade, áreas verdes, comércio, serviços e espaços de convivência. Na VCA, surge na busca por ampliar a experiência compartilhada em um cenário no qual determinadas unidades precisam ficar menores para permanecer dentro da capacidade de compra. Em uma situação, a transformação se manifesta principalmente no território. Na outra, na organização da experiência residencial.
O efeito pretendido, porém, chega ao cotidiano. Um ambiente com espaço para caminhar, áreas de lazer, vegetação, comércio próximo e lugares de encontro oferece possibilidades diferentes de uso em relação a uma implantação formada apenas por edifícios e circulação de veículos. Isso não significa que urbanismo, por si só, produza prosperidade ou resolva desigualdades, mas significa reconhecer que o ambiente construído pode ampliar ou restringir oportunidades de convivência, deslocamento, lazer e acesso a serviços.
É nessa relação que a requalificação urbana pode promover uma ressignificação humana. A pessoa deixa de ser observada somente como comprador, renda familiar ou ocupante de uma unidade e passa a ser considerada também em suas relações com o bairro. O lugar onde se mora influencia rotinas, deslocamentos, encontros e a possibilidade de usufruir a cidade, aspectos que também compõem a percepção de qualidade de vida.
A discussão encontrou um limite importante quando o painel tratou das famílias de menor renda. Helena Riscala, diretora da ANEAC, lembrou que existe uma parcela da população para a qual a equação não será resolvida apenas por inovação de projeto ou eficiência do mercado. Quando a renda não sustenta a operação, subsídio, infraestrutura pública e política habitacional tornam-se indispensáveis. O contraponto evita atribuir ao empreendimento uma capacidade de transformação social que ele não possui sozinho.
Ao final, o debate mostrou que arquitetura e engenharia estão sendo chamadas a responder a uma pergunta mais ampla do que quantas unidades cabem em determinado terreno. A qualidade de um projeto passa também pela forma como ele se relaciona com seu entorno e pelas condições de vida que ajuda a produzir quando a obra termina e os moradores chegam.
Essa talvez seja a principal ligação entre requalificação urbana e ressignificação humana apresentada em Recife. Ao qualificar o espaço onde a vida cotidiana acontece, o projeto pode ampliar as possibilidades de uso, convivência, lazer e acesso à cidade. A transformação física deixa, assim, de ser apenas uma intervenção sobre o território e passa a fazer parte da experiência de quem vive nele.
